Em um episódio do podcast Nos Corredores do Varejo, conversamos com Marcos Hirai, especialista em varejo, sobre a evolução do mix de shopping e o cenário promissor para o mercado no Brasil. Marcos já foi logista, executivo do varejo, consultor, franqueado, franqueador, professor, conselheiro de empresas. Fundou o Núcleo de Desenvolvimento de Expansões Varejistas, organiza a Retail Real Estate Congress Expo e é colunista dos portais Mercado Consumo e da NDEV Brasil.
Durante nosso papo, falamos sobre crescimento do e-commerce, reinvenção dos shoppings e sua consolidação como verdadeiros centros de comunidade, oferecendo experiências além das compras tradicionais. Os principais trechos da conversa estão a seguir e a entrevista completa está em nosso podcast, Nos Corredores do Varejo.
Nos primeiros quatro meses de 2024, os fundos de investimento captaram R$ 5,79 bilhões, um pouco mais do que tudo que foi captado em 2019, por exemplo. No mesmo período, a quantidade de cotistas saltou de 103 mil para 1.2 milhão. Os fundos de investimento redescobriram o mercado de shopping no Brasil?
Marcos: Shopping Center é um bom negócio! Ser humano adora ver gente, estar com pessoas e não dá pra fazer isso no e-commerce. Então a gente tem visto os shoppings todos com uma boa frequência, virando cada vez mais um hub de comunidade. A vacância está muito baixa, e as administradoras viram que não precisam ter posse, totalidade das ações para administrar um shopping. Elas podem usar esse dinheiro justamente para crescer, melhorar, qualificar mix.
O empreendedor, quando inaugura um shopping, quer que aquilo vá crescendo e conta com o crescimento da operação em si. Já o investidor de mercado financeiro tem um olhar mais para resultado até mais em curto prazo. Você vê algum ponto negativo por essa diferença no objetivo do tipo de retorno?
Marcos: Negativo de forma alguma. Esse capital que está vindo dos fundos não é para construção de shoppings novos, mas é para melhorar o que os shoppings existentes. Como tudo, o shopping também envelhece e, sobretudo, o mix do shopping envelhece. Então para você mudar, transformar o mix de um shopping, custa dinheiro. Você precisa ter dinheiro para provocar a entrada de novos lojistas estratégicos, que não são os de 10, 15 anos atrás. Talvez não precise ter mais quatro mega lojas, quatro âncoras de moda, como algum tempo atrás era comum. Mas você precisa ter cada vez mais entretenimento, serviço, conveniência. Esse dinheiro vem para melhorar ainda mais os shoppings existentes. E o que eu vejo é uma convivência muito positiva, porque são fundos que já têm uma cabeça aberta, costume de investir no mercado de shopping centers há algum tempo.
De 2015 para cá, teve aquele boom de inauguração de shoppings. Você vê um novo boom desse jeito?
Marcos: O nível de vacância está reduzido no Brasil inteiro e existe uma resiliência do mercado. Então, em algumas cidades que não comportam ou não existe capacidade de absorção de marcas nacionais, eles conseguem trazer marcas regionais. Existe essa resiliência do mercado. Obviamente as grandes capitais têm as grandes marcas nacionais e internacionais mas você também observa em cidades pequenas shoppings redondinhos com marcas não tão conhecidas, mas operações boas, aceitas pelos locais.
O que é um bom mix de shopping?
Marcos: O e-commerce veio pra ficar, mas ele é bom em alguns segmentos e não é bom em outros. Por exemplo, cosméticos. Você precisa cheirar, sentir na pele, ver no espelho. Alimentação nem se fala. E existem alguns segmentos, por exemplo, produtos de miudezas, que a garimpagem faz parte de descobrir produtos. A Daiso é um exemplo. Você precisa ir numa loja da Daiso para descobrir as novidades ou descobrir as coisas inusitadas que você não consegue por e-commerce. Até porque toda semana 100 produtos novos chegando e você não consegue traduzir o que é um pendurador de banana, por exemplo.
Ao mesmo tempo alguns varejistas, endendo a força do e-commerce, começam a trazer lojas com muita experiência, customização de produtos, produtos exclusivos, teste. E são esses negócios que vão ter vida longa dentro do Shopping Center. São negócios que entenderam como operar fisicamente e traduzir isso no desejo do consumidor de ir até lá e não fazer essa compra pela internet.
Como que a gente organiza a comunicação de um shopping para atender a diferentes públicos?
Marcos: O shopping geralmente tem 200 lojas, então com 200 lojas dá para medir, dosar, parte dessas lojas voltadas para o público da geração Z, por exemplo, mas uma parte para o pessoal mais velho. Você não precisa transformar 100% do seu mix, até porque dificilmente você pode ignorar a tua comunidade com a diversidade de pessoas de idades e gerações diferentes. O mix pode se mesclar. E existe também uma crença de que um pessoal de uma outra geração não se adapta à nova e isso é um engano. Eu sou uma pessoa de 55 anos e não consumo mais o que eu consumia há dez anos atrás. Aquela ideia de que o pessoal mais velho não muda de hábito nunca não é verdade. A gente está se modernizando. Mesmo não sendo uma pessoa da geração Z, tento me adaptar às mudanças de consumo, às mudanças de sociedade.
Toda semana a gente vê uma notícia de grandes varejistas com problemas financeiros. Elas estão pagando a conta da pandemia ainda ou tem algum outro motivo que está levando a isso?
Marcos: Ninguém noticia os novos varejistas que estão surgindo, com seus lucros extraordinários, com seu crescimento extraordinário. Porque quando sai um varejista que está numa situação financeira ruim, em algum tempo surge um novo varejista naquele lugar, com uma operação melhor. Eu acho que essa resiliência do mercado de tirar uma operação envelhecida e trazer uma nova é o que está acontecendo.
Eu faço a expansão de 10 redes de varejo, de médio e grande porte, e este ano essas 10 marcas estão abrindo o número recorde de lojas no Brasil. Algumas delas são internacionais e o Brasil desponta como um dos países que mais tem abertura de algumas dessas marcas. Como eu trabalho com expansão de varejo em shopping center, estou mais focado hoje no lado cheio do copo.
A motivação das pessoas para buscarem um shopping está mudando. Elas buscam entretenimento, passeio. Mas a compra não pode cair, porque é ela quem paga a conta do shopping. Qual vai ser o equilíbrio dessa equação e o melhor mix para o shopping?
Marcos: A pessoa deixa de comprar produto mas compra ingresso comida, muitos desses eventos são pagos e a monetização vem para o shopping. Então talvez o que existe é uma mudança de como esse dinheiro entra. Antes era comprando com uma nota fiscal de venda e agora uma nota fiscal de serviço.
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