Entenda esse mercado que está se intensificando no Brasil nesta entrevista com Marcos Saad, sócio fundador da MEC Malls e presidente da ABMalls
Você já ouviu falar em strip malls? Pode ser que você não conheça o termo, mas certamente já viu perto da sua casa, ou no caminho para o trabalho, centros comerciais que remetem àqueles vistos nos EUA. Basicamente, strip mall é um local a céu aberto, normalmente em um ponto de fluxo importante da região, de fácil acesso, que oferece lojas de conveniência, serviços e alimentação. Ele tem uma área de estacionamento gratuito e é pensado para facilitar a vida de quem está no caminho para o trabalho ou para casa.
Marcos Saad, sócio fundador da MEC Malls e presidente ABMalls, conversou com a Fronte sobre esse modelo de negócios que tem crescido no Brasil. Ele conta que, após muitos anos atendendo grandes redes varejistas nacionais e internacionais, surgiu a ideia de tropicalizar o conceito americano dos strip malls.
“A maior tropicalização foi conseguir montar esse conceito em terrenos menores, normalmente de 3 a 10 mil m², que é a média dos terrenos utilizados pelos strip malls aqui no Brasil”. Saad explica que, principalmente no mercado americano, onde se tem muita facilidade de deslocamento, inclusive com grande parte da população usando carros, os strip malls ficam espalhados pela cidade em grandes terrenos de 20 a até 50 mil m². Aqui no Brasil, terrenos desse tamanho costumam ser usados para a construção de shoppings centers.
A importância do planejamento
O planejamento prévio, essencial para o processo de construção de um strip mall, é feito em conjunto com as operações varejistas de forma antecipada. E como isso funciona?
Para saber se um ponto é adequado para receber um strip mall, além da análise do terreno, é realizado um estudo mercadológico para dizer qual o potencial de consumo do público daquela região, quanto daquele consumo já está sendo atendido pelas operações existentes e, também, qual é o adensamento residencial. Com bases nesses estudos, é possível enxergar o mix para o empreendimento.
Esse mix, então, é validado com os principais parceiros, de segmentos diversos, que são considerados importantes para o público daquele bairro. Ou seja, o strip mall já começa com grande parte dos contratos com varejistas assinados. Para Marcos, a obra e a inauguração de um strip mall são a parte mais simples e de menor prazo. O trabalho maior é a parte de planejamento, que precede tudo isso.
Strip malls x shoppings
Existem diferenças entre shoppings e strip malls. Uma delas é de que toda a parte administrativa do shopping – financeiro, marketing, operações – é feita dentro do empreendimento. Já no caso do strip mall, um escritório central faz a gestão de diversos centros comerciais, não existindo uma equipe própria para cada um deles. Isso porque “o strip mall tem que ter a gestão similar a de um shopping, mas com um custo de condomínio muito baixo, para concorrer com a loja de rua”, explica Marcos.
Perguntado se esses dois tipos de empreendimento são concorrentes, Marcos diz que não, porque ambos falam com o mesmo consumidor em momentos diferentes de consumo: “O consumidor de strip mall é aquele com pouco tempo e que consegue se valer de vários serviços dentro do conceito que denominamos one stop shop. Ninguém vai ao shopping porque tem só 15 ou 20 minutos disponíveis, a pessoa vai ao shopping em busca de entretenimento”.
Pensando no retorno para o investidor, o que se deve esperar é diferente de cada modelo de negócio. No strip mall, a frequência pode ser maior do que no shopping. Isso porque o consumidor não vai todos os dias ao shopping, em razão do tempo, mas pode ir diariamente ao strip mall resolver questões práticas. Em contrapartida, o shopping tem um volume maior de vendas. São conceitos complementares.
Para saber mais sobre esse modelo de negócios, ouça a conversa na íntegra, acessando o nosso podcast “Nos Corredores do Varejo”.